Thuê nhầm nhà thầu là sai lầm tốn kém nhất mà quý gia chủ mắc phải trong một dự án cải tạo. Thuê đúng người là cách rẻ nhất để phần còn lại của dự án diễn ra êm đẹp. Buổi phỏng vấn là nơi khác biệt đó được quyết định.
"Được cấp phép" thật sự nghĩa là gì tại Ontario
Tại Ontario không có giấy phép hành nghề nhà thầu chính. Không có. Một nhà thầu không thể dán chữ "licensed general contractor" lên xe vì loại giấy phép đó không tồn tại ở tỉnh bang này. Cái tồn tại là:
- Giấy phép theo nghề cụ thể. Thợ điện cần giấy phép ECRA/ESA. Thợ nước cần giấy phép Master Plumber qua Ontario College of Trades. Thợ khí gas, thợ tôn, thợ lạnh — mỗi nghề có giấy phép riêng.
- Giấy phép kinh doanh cấp thành phố. City of Toronto yêu cầu giấy phép kinh doanh cho nhà thầu cải tạo, chủ yếu là một đăng ký hành chính.
- HCRA. Home Construction Regulatory Authority cấp phép cho các nhà xây nhà mới, không phải nhà thầu cải tạo. Nếu anh chị xây mới, nhà thầu cần đăng ký HCRA. Nếu anh chị cải tạo, điều này không áp dụng.
- WSIB. Bảo hiểm của Workplace Safety and Insurance Board là bắt buộc đối với bất kỳ nhà thầu nào có nhân viên. Giấy xác nhận WSIB chứng nhận bảo hiểm đang hiệu lực.
- Bảo hiểm. Bảo hiểm trách nhiệm không bắt buộc theo luật nhưng là kỳ vọng cơ bản. Hãy yêu cầu giấy chứng nhận bảo hiểm in trên letterhead của nhà thầu có ghi mức bảo hiểm còn hiệu lực trong thời gian dự án.
Khi một nhà thầu nói "chúng tôi được cấp phép và có bảo hiểm đầy đủ," hãy hỏi cụ thể là gì. Câu trả lời thường là: một giấy phép kinh doanh cấp thành phố, bảo hiểm WSIB, và một hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm. Đó là mức sàn, không phải một chứng chỉ.
Mười bảy câu hỏi
Hãy in chúng ra giấy. Hỏi tất cả. Ghi chép lại.
- Anh chị đã hoạt động dưới tên doanh nghiệp hiện tại được bao lâu?
- Doanh nghiệp của anh chị là công ty cổ phần, hộ kinh doanh, hay đối tác?
- Tôi có thể xem giấy xác nhận WSIB ghi ngày trong tháng này không?
- Tôi có thể xem giấy chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm không, và mức bảo hiểm là bao nhiêu?
- Ai sẽ là người phụ trách dự án của tôi, và họ sẽ chạy đồng thời bao nhiêu dự án đang hoạt động?
- Có dùng thầu phụ không, và nghề nào làm nội bộ so với nghề nào thuê ngoài?
- Tôi có thể xem ba tham khảo bằng văn bản từ các dự án đã hoàn thành trong 18 tháng qua có phạm vi tương đương với dự án của tôi không?
- Tôi có thể tham quan một công trình đang thi công của anh chị trong tuần này không?
- Change order được định giá, ghi lại, và phê duyệt ra sao?
- Lịch thanh toán của anh chị như thế nào, và mỗi khoản được kích hoạt bằng điều kiện gì?
- Khoản giữ lại (holdback) được xử lý ra sao khi đạt hoàn thành thực chất?
- Anh chị bảo hành bằng văn bản như thế nào với tay nghề và với vật liệu?
- Anh chị xử lý thế nào với chậm trễ do đội thợ của anh chị gây ra so với chậm trễ do quyết định của tôi gây ra?
- Người phụ trách dự án sẽ có mặt tại công trường mỗi ngày, mỗi tuần, hay khi cần?
- Anh chị xử lý che chắn bụi và bảo vệ bề mặt đã hoàn thiện ra sao?
- Quy trình giải quyết tranh chấp là gì nếu hai bên bất đồng về công việc đã hoàn thành?
- Tôi có thể xem mẫu hợp đồng thật sự mà anh chị sẽ đề xuất không?
Câu trả lời nói lên nhiều điều. Sự sẵn lòng trả lời nói lên nhiều hơn nữa.
Các dấu hiệu cảnh báo
Một nhà thầu có bất kỳ biểu hiện nào sau đây thì không nên là nhà thầu của anh chị.
- Giảm giá khi trả tiền mặt. "Chúng tôi có thể giảm cho anh chị phần HST nếu trả tiền mặt." Đây là trốn thuế bất hợp pháp khiến anh chị có thể chịu trách nhiệm nếu CRA kiểm tra. Nó cũng cho thấy nhà thầu sẵn sàng lừa đảo chính phủ liên bang, đặt câu hỏi về cách họ sẽ xử lý tiền của anh chị.
- Không có báo giá bằng văn bản. Nếu giá chỉ nói miệng, đó không phải là giá. Đó là một ước tính sẽ được chỉnh lại.
- Báo giá thấp đáng kể so với những công ty khác. Một báo giá thấp hơn 25 phần trăm so với báo giá rẻ kế tiếp không phải là món hời. Đó là những dòng bị bỏ sót sẽ quay lại dưới dạng change order.
- Không có lịch thanh toán cố định. "Thanh toán theo tiến độ" hoặc "trả khi tôi yêu cầu" cho nhà thầu quyền kiểm soát đơn phương dòng tiền mà không có mốc hoàn thành nào neo lại.
- Đòi đặt cọc lớn. Chuẩn ngành cho một dự án cải tạo là 10 đến 15 phần trăm khi ký. Đặt cọc 40 phần trăm trước khi bất kỳ công việc nào bắt đầu là dấu hiệu nghiêm trọng.
- Từ chối xin giấy phép khi rõ ràng phải xin. Xem bài viết về giấy phép của chúng tôi để biết khi nào cần giấy phép.
- Không có bảo hiểm WSIB. Nếu một công nhân bị thương trên khu đất của anh chị và nhà thầu không có WSIB, anh chị có thể chịu trách nhiệm cá nhân với các yêu cầu y tế và thương tật.
- Thúc ký nhanh. "Giá này chỉ tốt trong 48 giờ" là chiêu bán hàng, không phải điều kiện dự án.
- Tham khảo mập mờ. "Tôi có thể đưa tham khảo nhưng hầu hết khách hàng của tôi riêng tư và không muốn bị liên hệ." Nhà thầu thực sự có danh sách tham khảo từ những khách hàng đã đồng ý nhận cuộc gọi.
Bất kỳ điều nào trong số đó cũng là dấu hiệu nghiêm trọng. Hai điều cùng lúc là loại thẳng.
Kiểm tra tham khảo thật sự hoạt động như thế nào
Phần lớn quý gia chủ xin tham khảo nhưng không bao giờ gọi. Trong số những người gọi, phần lớn hỏi "trải nghiệm của anh chị thế nào?" và chấp nhận một câu trả lời tích cực chung chung. Đó không phải kiểm tra tham khảo; đó là diễn kịch tham khảo.
Đây là những gì thật sự nên hỏi người tham khảo:
- Giá báo ban đầu và giá thanh toán cuối cùng là bao nhiêu? Chênh hơn 10 phần trăm là dấu hiệu về độ chính xác báo giá của nhà thầu.
- Dự án có về đích đúng lịch ban đầu không? Nếu không, lý do chậm là gì và quyết định của ai gây ra?
- Có change order không, và chúng được ghi lại và định giá ra sao?
- Điều gì khiến anh chị bất ngờ trong dự án, dù tốt hay xấu?
- Người phụ trách dự án có dễ liên lạc và phản hồi kịp thời trong suốt thi công không?
- Có gì hỏng hóc hoặc cần theo dõi lại kể từ đó đến nay không?
- Anh chị có thuê lại họ cho một dự án khác không? Vì sao có hoặc vì sao không?
Tham quan một công trình đang thi công nếu nhà thầu cho phép. Năm phút trên một công trường đang hoạt động nói lên nhiều hơn một giờ trên một công trình đã xong. Để ý cách che chắn bụi, cách cất giữ vật tư, cách tổ chức đội thợ trông ra sao, đường cắt sạch sẽ đến đâu, dịch vụ tạm được kéo như thế nào. Nếu công trường trông hỗn loạn, dự án chạy trên đó cũng có khả năng hỗn loạn theo.
Báo giá — cách so sánh
Lấy ba báo giá bằng văn bản. Yêu cầu chúng được chi tiết từng mục theo cùng định dạng để anh chị có thể so từng dòng, không phải so con số tổng. Báo giá rẻ nhất hầu như không bao giờ là dự án rẻ nhất, vì khoảng chênh giữa báo giá rẻ và báo giá thực tế sẽ thành change order giữa chừng, lúc anh chị không còn đòn bẩy gì.
Cụ thể hãy so sánh:
- Phá dỡ và xử lý phế thải. Một số báo giá bỏ hẳn phần này ra ngoài.
- Phí giấy phép và thời gian nhà thầu lo các đợt kiểm tra.
- Phạm vi rough-in điện và nước, chi tiết.
- Hệ chống thấm cho mọi khu ẩm ướt, nêu tên cụ thể (Kerdi, Wedi, Hydro Ban, v.v.).
- Định mức hoàn thiện. "Định mức gạch $3/sq ft" nghĩa là nhà thầu đang giả định gạch hạng builder. Nếu anh chị muốn đá porcelain $12/sq ft, khoảng chênh đó anh chị phải tự lo.
- Thời gian quản lý dự án và giám sát, tách riêng thành dòng.
Một báo giá cao hơn 20 phần trăm so với những báo giá khác, nhưng bao trọn những hạng mục bên kia bỏ sót, thường là dự án rẻ thực sự.
Hợp đồng — những gì cần bằng văn bản
Hợp đồng đã ký nên bao gồm phạm vi (kèm bản vẽ hoặc spec), giá (kèm lịch thanh toán), tiến độ (kèm ngày khởi công và ngày hoàn thành thực chất, cộng với điều kiện gia hạn), quy trình change order (bằng văn bản, ký trước khi công việc tiếp tục), điều khoản bảo hành, xử lý khoản giữ lại, giải quyết tranh chấp, và điều khoản chấm dứt. Bất cứ điều gì chỉ nói miệng giữa anh chị và nhà thầu đều không thể thi hành. Hãy bắt viết thành văn bản.
Để biết thêm về cách chúng tôi tổ chức dự án, xem trang quy trình. Để xem tổng quan dịch vụ, xem services.
Bước tiếp theo
Phỏng vấn ít nhất ba nhà thầu bằng danh sách câu hỏi ở trên. Tham quan ít nhất một công trình đang thi công. Gọi ít nhất hai tham khảo cho mỗi nhà thầu và hỏi các câu hỏi chẩn đoán thực sự, không phải những câu lịch sự cho có. Lấy ba báo giá chi tiết từng mục và so từng dòng. Toàn bộ quy trình phỏng vấn mất ba đến năm tuần. Dành thời gian đó sẽ tiết kiệm được nhiều tháng rắc rối trong thi công.
