HST (thuế hàng hóa và dịch vụ) ở Ontario là 13 phần trăm — 5 phần trăm GST (thuế hàng hóa và dịch vụ liên bang) và 8 phần trăm phần tỉnh — và áp dụng cho cả công lẫn vật tư ở hầu hết mọi công trình cải tạo. Với cải tạo $200,000, đó là $26,000 HST. Con số đủ lớn để phải nằm trong cuộc trò chuyện ngay từ lần báo giá đầu tiên.
Có ngoại lệ, có hoàn thuế, và có những điểm cần lưu ý. Phần lớn trong số đó hẹp hơn nhiều so với vẻ ngoài.
Quy tắc mặc định
Một nhà thầu đã đăng ký ở Ontario thu HST ở mức 13 phần trăm trên toàn bộ hóa đơn — công, vật tư, chi phí thầu phụ chuyển qua, quản lý dự án. Nhà thầu nộp HST cho CRA và khai tín thuế đầu vào trên vật tư và hóa đơn thầu phụ, nên HST ròng thu được khoảng 13 phần trăm trên phần giá trị mà nhà thầu tạo thêm, nhưng gia chủ trả 13 phần trăm trên tổng.
Một nhà thầu có tổng doanh thu hàng năm dưới $30,000 là "small supplier" và không bắt buộc phải đăng ký hay thu HST. Rất ít nhà thầu cải tạo thực thụ ở dưới ngưỡng này. Nếu nhà thầu của anh chị không thu HST, hãy hỏi lý do. Các câu trả lời là: họ rất nhỏ, họ chưa đăng ký (phạm pháp), hoặc họ làm tiền mặt ngoài sổ sách (cũng phạm pháp).
Lời mời "làm rẻ hơn nếu trả tiền mặt" là hành vi trốn thuế phạm pháp. Ngoài vấn đề đạo đức và pháp lý, nó khiến anh chị không có hợp đồng có hiệu lực, không có bảo hành, không có cách khiếu kiện nếu có vấn đề, và không có tài liệu về công việc trong hồ sơ căn nhà. Chúng tôi đã viết về điều này trong bài về việc thuê nhà thầu và xin nhắc lại: đừng trả tiền mặt cho công việc cải tạo để né HST.
Substantial Renovation Rebate — trường hợp hiếm
GST/HST New Housing Rebate liên bang có một nhánh gọi là Substantial Renovation Rebate. Nếu anh chị "cải tạo lớn" căn nhà chính của mình, anh chị có thể khai hoàn lại một phần HST đã trả — hiện tối đa $24,000 ở Ontario cho phần tỉnh, cộng với khoản hoàn liên bang giảm dần theo giá trị nhà.
"Cải tạo lớn" có định nghĩa cụ thể của CRA. Dự án cải tạo phải tháo dỡ hoặc thay mới ít nhất 90 phần trăm phần nội thất của căn nhà hiện hữu, chỉ được giữ lại móng, tường ngoài, tường chịu lực bên trong, sàn, mái, và cầu thang. Trong thực tế, điều này nghĩa là một cuộc đục thông toàn nhà đưa công trình trở về khung gỗ và thay gần như mọi thứ bên trong.
Cải tạo nhà bếp không đủ điều kiện. Cải tạo phòng tắm không đủ điều kiện. Hoàn thiện tầng hầm không đủ điều kiện. Đục thông toàn nhà đưa toàn bộ nội thất về khung gỗ rồi xây lại thì có thể đủ điều kiện. Chúng tôi đã làm một số trường hợp như vậy trong 18 năm. Khoản hoàn này có thật nhưng tiêu chí đủ điều kiện nghiêm ngặt, và CRA xem xét hồ sơ rất kỹ.
Nếu anh chị nghĩ dự án của mình có thể đủ điều kiện, hãy trao đổi với một kế toán viên trước khi cải tạo bắt đầu. Yêu cầu tài liệu rất lớn — anh chị cần bằng chứng bằng hình ảnh về hiện trạng trước khi làm, hóa đơn đầy đủ, chứng minh đây là nhà chính đang ở, và tường thuật rõ những gì đã tháo dỡ và thay mới. Sau khi đã làm xong, việc tập hợp những thứ này rất khó.
Miễn thuế khi bán lại nhà đang ở, với các điểm cần lưu ý
Khi anh chị bán một bất động sản nhà ở bán lại ở Ontario, bản thân giao dịch đó được miễn HST. Đây là quy định giúp giao dịch nhà ở trở nên gọn gàng cho hầu hết gia chủ. Đó là lý do anh chị không trả 13 phần trăm HST khi mua một căn nhà bán lại từ một gia chủ khác.
Có hai điểm cần lưu ý đáng biết.
Thứ nhất, miễn thuế áp dụng cho "used residential complex", nghĩa là những căn nhà đã từng được chủ sở hữu ở trước đó. Nhà xây mới do chủ đầu tư bán không được miễn — HST áp dụng, thường được hoàn một phần qua New Housing Rebate. Nếu anh chị mua một căn condo mới tinh hoặc một căn biệt lập do chủ đầu tư xây, HST đã nằm trong giá.
Thứ hai, việc miễn thuế có thể bị tổn thương nếu anh chị làm công việc lên căn nhà mà CRA coi là cải tạo lớn rồi sau đó bán đi. Cải tạo lớn có thể kích hoạt lại HST trên giao dịch bán sau này, giống như xây mới. Trong thực tế việc này hiếm xảy ra — hầu hết cải tạo đều thấp hơn nhiều so với ngưỡng cải tạo lớn — nhưng đó là điều cần cân nhắc thực sự với các dự án đục thông toàn nhà trên một bất động sản mà anh chị dự định bán.
Nếu anh chị là người mua-sửa-bán (flipper) hay nhà phát triển mua, cải tạo, và bán thường xuyên, anh chị có thể đang ở một phân loại hoàn toàn khác (đang điều hành một doanh nghiệp chứ không phải cải tạo nhà riêng), và cách xử lý HST sẽ thay đổi. Hãy trao đổi với một kế toán viên.
HST chạy qua bảng báo giá ra sao
Khi chúng tôi báo giá một dự án, giá được hiển thị theo hai cách: tổng phụ và HST. Tổng phụ là giá trị hợp đồng; HST là 13 phần trăm cộng thêm. Hợp đồng cải tạo $250,000 là $250,000 + $32,500 HST = $282,500 tổng phải trả.
Các khoản dự toán vật tư bên trong báo giá (dự toán gạch $X, dự toán thiết bị $Y) là trước thuế HST, và HST áp dụng trên số tiền anh chị thực sự chi trong dự toán đó, cộng với phần chúng tôi tính thêm để điều phối.
Thầu phụ mà chúng tôi mời trên danh nghĩa của anh chị thường được xuất hóa đơn cho chúng tôi ở mức đã bao gồm HST, và chúng tôi chuyển qua chi phí như một phần của hóa đơn của mình với HST trên toàn bộ dòng. CRA được trả HST một lần trên công việc; anh chị không trả HST hai lần.
Để biết thêm về cách chúng tôi sắp xếp và định giá dự án, xem trang quy trình. Để xem tổng quan dịch vụ, xem nhà bếp, phòng tắm, tầng hầm, và mở rộng nhà.
HST trong ngân sách dự án của anh chị
Nếu anh chị đang dự trù ngân sách cho một dự án cải tạo, hãy cộng rõ ràng:
- Hợp đồng thi công: $X
- HST ở mức 13 phần trăm: $X * 0.13
- Tổng tiền mặt anh chị cần: $X * 1.13
Cộng thêm dự phòng. Cộng thêm giấy phép. Cộng thêm phí thiết kế nếu tách riêng. Cộng thêm đồ nội thất và trang trí ở cuối. Một dự án cải tạo $200,000 là cam kết tiền mặt $260,000 đến $290,000 khi mọi thứ vào đúng chỗ.
Chúng tôi thấy gia chủ bất ngờ vì HST ở giai đoạn cuối nhiều hơn bất kỳ hạng mục nào khác. Con số lớn, nó thuộc về chính phủ liên bang, và không có chuyện thương lượng. Hãy đưa nó vào ngân sách từ ngày đầu.
Khi nào HST không áp dụng
Một vài trường hợp hẹp mà HST không áp dụng hoặc áp dụng khác:
- Công việc thực hiện hoàn toàn ngoài Canada không chịu HST. Điều này không liên quan đến một dự án cải tạo ở Toronto nhưng xuất hiện với công việc thiết kế hay kỹ thuật chi tiết do một đơn vị ngoài Canada thực hiện.
- Cho thuê nhà ở dài hạn (một tháng trở lên) được miễn HST trên tiền thuê, nhưng công việc cải tạo cơ sở để tạo ra hay sửa đổi một bất động sản cho thuê vẫn chịu HST đầy đủ.
- Công việc cho tổ chức từ thiện và phi lợi nhuận có cách xử lý HST khác, không áp dụng cho cải tạo nhà ở tư nhân.
- Một số sửa đổi để hỗ trợ khuyết tật đủ điều kiện được miễn một phần qua tín thuế chi phí y tế — trao đổi với một kế toán viên để biết chi tiết.
Với hầu hết gia chủ, quy tắc đơn giản: HST là 13 phần trăm trên toàn bộ chi phí cải tạo. Hãy dự trù tiền mặt, không phải như một chuyện nghĩ sau.
Bước tiếp theo cần làm
Cộng 13 phần trăm vào bất kỳ con số ngân sách nào anh chị đang làm việc hiện nay. Nếu con số sau HST khiến anh chị không thoải mái, hãy thu nhỏ dự án chứ đừng thu nhỏ kỳ vọng — không thể âm thầm giảm HST. Hãy dùng máy tính chi phí để có một con số ước tính đã gồm HST trong tổng. Nếu dự án của anh chị là một cuộc đục thông toàn nhà có thể đủ điều kiện cho Substantial Renovation Rebate, hãy trao đổi với một kế toán viên trước khi phá dỡ bắt đầu.
